De beslissing van de overheid om alle niet essentiële verplaatsingen te verbieden, heeft evident ingrijpende gevolgen voor de private huurmarkt.
Verhuurders en huurders stellen zich de vraag wat nog mogelijk is, zonder schending van de opgelegde maatregelen om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan.
Dat er een grote impact is staat vast, maar dit betekent niet dat niets mogelijk is. Wij leggen graag de nadruk op wat wel mogelijk is en overlopen deze mogelijkheden graag a.d.h.v. een aantal concrete vragen.
Mag ik nog verhuizen?
Dringende verhuizingen worden beschouwd als een noodzakelijke en dus essentiële verplaatsing en zijn toegelaten.
De vraag of een verhuizing al dan niet dringend is moet in concreto worden beoordeeld, geval per geval, waarbij moet worden nagegaan of een verhuizing niet is uit te stellen en of dit redelijkerwijze kan worden verwacht.
Kunnen nieuwe huurovereenkomsten worden afgesloten en aanvang nemen?
Het proces dat leidt tot de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst, wordt wel bemoeilijkt door de beperkende maatregelen die door de overheid werden opgelegd en door het feit dat huisbezoeken van vastgoedmakelaars of bezichtigingen van verhuurde woningen verboden zijn.
Dit laatste zorgt er uiteraard voor dat nieuwe verhuurprocessen waarbij bezichtigingen nog moeten plaatsvinden verboden zijn, aangezien dit niet-essentiële verplaatsingen impliceren.
Nieuwe huurovereenkomsten op zich kunnen desondanks nog altijd worden afgesloten voor lopende verhuurprocessen, waarbij de regels van ‘social distance’ en de maatregelen die door de overheid werden opgelegd zullen moeten worden gerespecteerd.
Er zijn verschillende mogelijkheden om huurovereenkomsten te ondertekenen zonder dat fysiek contact noodzakelijk is, denk maar aan het gebruik van scan en e-mail, het gebruik van een digitale handtekening, de post of het respecteren van een ‘social distance’ van 1,5 meter.
Eens de huurovereenkomst aanvang neemt, is er ook geen enkel beletsel om sleutels te overhandigen of een plaatsbeschrijving bij intrede op te stellen of desnoods te laten opstellen door een deskundige die zelfs alleen ter plaatse kan gaan.
Wat met de contractuele verplichtingen tijdens de huurovereenkomst?
De coronacrisis is geen reden om de contractuele verplichtingen niet uit te voeren, dit zowel aan de zijde van de huurder als aan de zijde van de verhuurder.
Zo zal de huurder zijn maandelijkse huurprijs moeten blijven betalen en is de verhuurder niet verplicht de opschorting van betaling van de huurgelden te aanvaarden. De huurder blijft immers genot hebben van het gehuurde.
Op vlak van onderhoud en herstellingen, waarbij zowel huurder als verhuurder bepaalde verplichtingen hebben, dient eveneens een onderscheid te worden gemaakt tussen dringende en niet-dringende herstellingen.
Dringende herstellingen of herstellingen die verdere schade aan het gehuurde kunnen voorkomen moeten worden uitgevoerd. Andere herstellingen moeten worden uitgesteld indien de huurder daar zelf niet voor kan instaan of indien er geen werklieden beschikbaar zijn.
Moet de huurder de huurwoning verlaten op het einde van de huurovereenkomst?
Verhuizen is zoals gezegd nog altijd mogelijk als dit dringend is. De huidige situatie rechtvaardigt dat een huurder op het einde van de huurovereenkomst onder bepaalde gevallen langer in een huurwoning blijft.
De huurder dient in dat geval de verhuurder in te lichten over de reden waarom hij langer in het gehuurde goed wilt blijven wonen, waarbij de huurder en de verhuurder zo mogelijk tot een akkoord komen.
Zo kunnen zij een tijdelijke bezetting ter bede overeenkomen voor de periode na het aflopen van de lopende huurovereenkomst en dit in afwachting van de opheffing van de opgelegde beperkende maatregelen, waarbij dan een bezettingsvergoeding zal moeten worden betaald.
De huurder kan eveneens beroep doen op art. 24 tweede lid van het Vlaams Woninghuurdecreet of art. 11 van de Woninghuurwet teneinde een verlenging van de huurovereenkomst te bekomen wegens buitengewone omstandigheden. Daar waar de aanvraag tot verlenging in principe op straffe van nietigheid dient te gebeuren uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huurovereenkomst en middels een aangetekende brief of deurwaardersexploot, kan dit tijdens de coronamaatregelen eveneens gebeuren per e-mail. Per uitzondering kan de aanvraag eveneens gebeuren tijdens de maand voor de vervaldag van de huurovereenkomst.
De Vlaamse Regering besliste dat de coronamaatregelen effectief dienen te worden aanzien als een buitengewone omstandigheid in de zin van de vermelde regelgeving.
Wanneer de huurder de huurwoning toch verlaat, zal hij de huurwoning moeten ontruimen en zal een plaatsbeschrijving moeten worden opgesteld, zoals dit altijd al het geval is geweest, waarbij moet worden tegemoet gekomen aan de beperkende maatregelen die werden opgelegd door de overheid, net zoals bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
Zijn huurgeschillen nog mogelijk?
De algemene regel (voor de Antwerpse rechtbanken) is thans dat nieuwe zaken enkel worden ingeleid na 19.4.2020 met uitzondering van dringende zaken.
Reeds vastgestelde zaken worden uitgesteld tot na die datum, tenzij ze schriftelijk in beraad kunnen worden genomen.
Kan de huurder uit huis worden gezet?
Een uithuiszetting is enkel mogelijk in uitvoering van een vonnis van de Vrederechter en wordt uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder, principieel ten vroegste een maand na de betekening van het vonnis.
De Vlaamse regering besliste dat uithuiszettingen tijdens de gelding van de beperkende maatregelen worden opgeschort. Deze maatregel geldt zolang de civiele noodsituatie van kracht is. Dit is voorlopig tot 17.7.2020.
Voor meer inlichtingen en informatie rond dit onderwerp, kan u contact opnemen met Mr. Nick Paeleman.
